مقررات فروش املاکی که در طرحهای شهرداری و سازمانهای دولتی قرار گرفته اند

این مقاله که توسط وکیل متخصص امور شهرداری تدوین شده را مطالعه وضعیت معاملات بر یکی از شرایط صحت معامله این است که:وکیل پرونده دیوان عدالت, وکیل پرونده شهرداری, وکیل اعلام بطلان معامله, وکیل اثبات بیع

اولا مال متعلق به فروشنده بوده ثانیا وی قادر به تسلیم‌ مورد معامله به خریدار باشد.و چنانچه خود فروشنده قادر به تسلیم مال به خریدار نباشد اما خود خریدار قادر به وضع ید و استیلاء بر مال باشد در اینصورت معامله صحیح می باشد.یکی از مسائلی که اکنون در معاملات املاک،خریداران به آن مبتلا هستند ،خرید املاکی است که بعدا متوجه میشوند در طرح های عمرانی ،نظامی و...شهرداری و سازمانها قرار گرفته و تشریفات تملک آن نیز طی شده و در واقع فروشنده مالی را فروخته که نه دیگر مالک آن است و نه قادر به تسلیم آن به خریدار است و خریدار صرفا یک مبایعه نامه دارد و دیگر هیچ،چگونه میتواند وجه خود را مطالبه نماید.دادخواست فسخ مطرح نماید و یا ابطال،مطالبه وجه مطرح نماید و یا الزام به انجام تعهد فروشنده؟

همانطور که قبلا گفته شد معامله ای قابل فسخ است که از ابتدا صحیح بوده  بعدا به عللی شرایط فسخ آن مهیا شده مثل عدم پرداخت ثمن توسط خریدار.اما معامله باطل از ابتدا باطل بوده مثل عدم اهلیت فروشنده در تنظیم قرارداد (البته در معاملاتی که فروشنده اقدام به فروش ملل دیگری به خریدار نماید این قرارداد نافذ نبوده و در صورت تایید معامله توسط مالک اصلی ملک،معامله صحبح خواهد بود)اما در مورد املاکی که در طرحهای دولتی قرار گرفته به نظر میرسد با توجه به اینکه طرح عمومی و عام المنفعه بوده امکان جلب رضایت سازمان دولتی برای انتقال ملک به خریدار وجود نداشته و دیگر قرارداد مابین فروشنده و خریدار قابل تنفیذ نیست .پس وضعیت و تکلیف خریدار چیست خصوصا اینکه در اینگونه موارد و با توجه به امکان طولانی بودن تشریفات تصویب و اجرای طرح ،مالک اصلی که دارای سند رسمی مالکیت بوده ،ملک خود را که در طرح دولتی قرار داشته به دیگری میفروشد بدون اینکه امکان تنظیم سند به نام خریدار داشته باشد.و خریدار هم که با انتظار کافی و اطلاع از وضعیت ملک،میداند که سندی به نام وی تنظیم نخواهد شد او نیز با مبایعه نامه ملک را به نفر سوم می فروشد.اما خریدا آخر پس از اطلاع از وضعیت ملک دادخواست مطالبه و استرداد ثمن معامله را داده، رویه ی قضایی در این مورد متفاوت عمل کرده و برخی به دلیل عدم مالکیت خریدار قبلی بر موضوع معامله به طور رسمی و قانونی دعوی وی را قابل استماع نداسته و برخی، دیدگاه دیگر داشته ذیلا دو نمونه از آراء شعبات محاکم جهت اطلاع آ ورده میشود.

تاریخ رسیدگی : 25/5/1373 شماره دادنامه: 73/261/18 

مرجع رسیدگی : شعبه 18 دیوان عالی کشور 

خلاصه جریان پرونده : 

آقای تجدیدنظرخواه دادخواستی به خواسته صدور حکم بر ابطال سند عادی مورخه 20/12/1370 و استرداد ثمن معامله به مبلغ دویست و نود و هفت هزار ریال و هزینه دادرسی به طرفیت آقایان تجدیدنظرخواندگان تقدیم دادگاه حقوقی یک ملایر نموده و به شرح مذکور در دادخواست توضیح داده است به موجب سند مورخه 2/12/1370 قطعه زمین به مساحت یکصد و هشت متر مربع واقع در دولت آباد خیابان 16 متری شمس آباد به مبلغ دویست و نود و هفت هزار تومان خواندگان (تجدیدنظرخواندگان) به وی فروخته اند وجه آن را دریافت نموده اند در حالی که زمین مزبور به موجب نامه شهرداری از تاریخ 12/2/70 داخل طرح خیابان قرار گرفته و خواندگان با سوءنیت و سوءاستفاده از بی اطلاعی او زمین داخل در سطح شهرداری را به او فروخته اند و به استناد پرونده 3268 ـ 72 و نامه شماره 12737 مورخ 25/5/1372 شهرداری رسیدگی به صدور حکم را خواستار گردید و دادگاه مرجع الیه وارد رسیدگی و خواندگان برای جلسه 9/12/1372 لایحه تقدیم داشتند و در آن اعلام نموده اند خواهان با علم و اطلاع کامل مبادرت به انجام معامله نموده است و ما هم زمین را با سند عادی خریدیم و بعداً با سند عادی به خواهان فروخته و رد دعوی را خواستار شد که لایحه به شماره 10833 مورخ 9/11/1372 به ثبت رسیده است و ضمیمه پرونده است و در جلسه 9/11/1372 که حضور خواهان و در غیاب خواندگان تشکیل گردید پس از مدافعات خواهان انعکاس آن در صورت جلسه دادگاه به موجب دادنامه تجدیدنظرخواسته بدین خلاصه «دادگاه پس از بررسی اوراق و محتویات پرونده نظر به اینکه با تلقی مستند دعوی خواهان به عنوان مبایعه نامه عادی به لحاظ عدم رعایت ماده 47 و 48 مواد درست است) قانون ثبت اسناد و املاک که اشعار می دارد هر معامله ای باید در دفتر اسناد ثبت رسمی برسد لذا صرفنظر از صحت و سقم اظهارات و مدافعات طرفین با عنایت به مراتب فوق حکم به رد دعوی خواهان صادر و اعلام می گردد بر حکم به رد دعوی خواهان صادر نموده است و بر اثر تجدیدنظرخواهی آقای حسن… از دادنامه پرونده به دیوان عالی کشور ارسال و به این شعبه ارجاع گردید و تجدید نظرخواه ضمن لایحه تجدید نظرخواهی پس از شرح مطالبی و اینکه سند عادی به موجب ماده 1291 قانون مدنی جزء اسناد رسمی با اقرار تجدیدنظرخواندگان به صدور آن می باشد مضافاً فسخ و نقض حکم را خواستار شده است و از ناحیه تجدیدنظرخواندگان نیز لایحه تقدیم شد که به شمار 237 مورخ 18/1/73 به ثبت رسیده و در آن پس از مدافعاتی تایید دادنامه تجدیدنظرخواسته تقاضا نموده اند که لوایح هنگام شور قرائت خواهد شد. 

هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش آقای… عضو ممیز و بررسی اوراق پرونده نسبت به دادنامه شماره 72/9009 ـ 9/11/1372 تجدیدنظرخواسته مشاوره نموده چنین رای می دهد. 

رای: 

اولاً قرارداد با مبایعه مورخ 20/12/1370 تنظیمی بین طرفین به موجب ماده 10 قانون مدنی لازم الاجراء می باشد و مشمول مواد 47 و 48 قانون ثبت نمی باشد، ثانیاً در همان مبایعه نامه فروشندگان کشف فساد را پذیرفته اند. ثالثاً ضرورت داشته است از شهرداری استعلام گردد زمین مورد اختلاف در چه تاریخی در طرح شهرداری قرار گرفته است و دادگاه بدون توجه به مراتب اقدام نموده است لذا رسیدگی ناقص به نظر می رسد و مستنداً به ماه سه بند ماده شش قانون تجدیدنظر آراء دادگاهها مصوب مرداد 1372 دادنامه تجدید نظر خواسته نقض و رسیدگی مجدد به همان دادگاه صادر کننده رای منقوض اعاده می شود تا با توجه به مراتب بالا رسیدگی اخذ توضیح از خواهان دریاره خواسته که منجزاً مشخص می کند و با عنایت به پاسخ شهرداری و شرط مندرج در مبایعه نامه رای مقتضی صادر نمایند.

به نظر می‌رسد ضروری است قبل از هرگونه معامله نسبت به این گونه املاک ابتدا با وکیل امور شهرداری ها مشورت کنید تا بعداً با اینگونه تفاسیر در آرای محاکم و دیوان عدالت اداری مواجه نشوید.

این مطلب کاربردی را هم بخوانید : نمونه رای دادگاه بابت پارکینگ مزاحم در مبایعه نامه

کریمی وکیل دعاوی ملکی و شهرداری_۰۹۱۲۵۲۵۳۸۲۴_۰۹۹۱۵۲۵۳۸۲۴